Bất động sản 2025: Vì sao chưa tạo đột phá?

Theo ông Châu, năm 2025 có tính chất là năm bản lề để thị trường bất động sản chuẩn bị sang một thời kỳ mới, đồng hành cùng kỷ nguyên mới của dân tộc. Tác động từ những năm trước đây nên thị trường bất động sản năm 2025 vẫn còn rất khó khăn bởi tình trạng thiếu hụt dự án dẫn tới thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn tới giá nhà tăng liên tục theo quy luật cung cầu.

Thiếu hụt nhà ở dẫn tới chủ đầu tư chỉ tập trung vào xây dựng nhà ở cao cấp cho nên nhà ở cao cấp của dự án mới chiếm đại đa số tại các đô thị lớn. Nhà ở vừa túi tiền đang chiếm tỷ lệ rất nhỏ, trong khi đó là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Ở thành phố Hồ Chí Minh, nhà ở giá vừa túi tiền không còn, nhiều năm thiếu dự án mới để đưa nhà ở giá vừa túi tiền ra thị trường kể từ năm 2021 liên tục cho tới nay.

Năm 2020, tại TPHCM nhà ở giá vừa túi tiền chỉ chiếm 1% tương đương với 163 căn và kể từ năm 2021 đến năm 2024 không còn căn nhà ở giá vừa túi tiền. Đặc biệt năm 2024 cũng là năm đầu tiên mà 100% nhà ở đưa ra thị trường là nhà ở cao cấp và đó là bất cập rất lớn.

Nhà ở xã hội không đạt kế hoạch kể từ năm 2016 cho đến năm 2024, cả nước và từng địa phương đều không thực hiện được kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, kể cả giai đoạn từ năm 2021 đến nay. Từ năm 2021 - 2030, Chính phủ đặt ra mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhưng đến giờ này chúng ta chỉ mới phát triển được khoảng 10% mục tiêu, cho nên chúng ta cần phải nỗ lực rất lớn nữa mới có thể đạt được mục tiêu đã đề ra.

Nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân thiếu nghiêm trọng đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM. (Ảnh: Minh Tuấn)

+Thưa ông, Chính phủ và nhiều địa phương đã có nhiều giải pháp mạnh nhằm tháo gỡ cho thị trường, vì sao những khó khăn vẫn kéo dài?

Tôi cho rằng, giải pháp lớn nhất là tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Vấn đề này cơ bản đã giải quyết được trong các luật mới mà Quốc hội ban hành. Tuy nhiên, luật cần phải có độ trễ để đi vào cuộc sống cho nên tại sao năm 2025 chưa có đột phá lớn của thị trường bất động sản mà nó chỉ là năm bản lề. Ví dụ Luật đất đai đã có nhiều cơ chế rất tích cực nhưng vẫn còn hạn chế ở Điều 127 trong tiếp cận đất đai về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Để khắc phục điều này, Quốc hội vừa ban hành Nghị quyết 171 để cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nghị quyết 171 phải tới 1/4/2025 mới có hiệu lực nên có độ trễ. Sau khi có Nghị quyết 171 thì Chính phủ phải ban hành Nghị định hướng dẫn mới thực hiện được. Vấn đề nhà ở xã hội, Luật nhà ở quy định địa phương phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, cơ chế là 100% dự án nhà ở thương mại phải dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cho nên việc tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở xã hội đã được quy định ngày càng rõ ràng hơn và có tính khả thi hơn. Thứ hai là vấn đề về vốn. Vốn tín dụng năm 2025 dự kiến tăng trưởng 16% so với 15,5% năm 2024, điều đó cho thấy tăng trưởng tín dụng sẽ nhiều hơn. Khó khăn của năm bản lề 2025 chính là tháng 8 này tập trung đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Thời điểm đáo hạn khoảng 180 ngày nên các doanh nghiệp phải nỗ lực rất lớn và nhà nước cũng phải theo dõi sát sao để có những cơ chế tuyệt vời giống như Chính phủ năm 2023 đã ban hành Nghị định. Tiếp theo là vốn trên thị trường chứng khoán: hiện nay có khoảng 63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong tổng số 1609 doanh nghiệp niêm yết thì doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ rất thấp. +Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều cơ hội đầu tư. Nguồn vốn FDI có đủ sức làm vực dậy thị trường không, thưa ông?

Về vốn đầu tư nước ngoài thì các doanh nghiệp bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp thu vốn đầu tư nước ngoài tương đối tốt đứng hàng thứ hai nhưng rất tách biệt so với các lĩnh vực trong công nghiệp-sản xuất. Tổng giá trị FDI trong đầu tư bất động sản trong năm 2024 con số chỉ èo uột chưa tới 1 tỷ USD. Trong bất động sản, đầu tư FDI lại chủ yếu là bất động sản công nghiệp chứ không phải là bất động sản đô thị, nhà ở.

Tiếp theo là vấn đề thuế. Thị trường bất động sản muốn phát triển thì cần thị trường vốn và chính sách thuế. Bây giờ mới sửa Luật thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng chưa sửa luật thuế thu nhập cá nhân. Luật thuế về bất động sản năm 2025 sẽ được Bộ Tài chính đề xuất, thì đây cũng là một vấn đề liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản bởi vì trong đó luật Thuế bất động sản dự kiến nếu được Quốc hội thông qua thì sẽ được áp dụng vào năm 2026 trở đi.

Về thủ tục hành chính theo tôi nghiên cứu thì vướng mắc hiện nay lại nằm ở khâu thực thi pháp luật của các địa phương và tại từng người cán bộ công chức viên chức nhà nước có liên quan đến bất động sản. Trong thực thi pháp luật thì có vướng mắc về tính tiền sử dụng đất. Bây giờ luật đã có quy định mới nhưng địa phương các nơi vẫn còn “chưa ổn lắm” trong chuyện này.

Cảm ơn ông!