Mã hóa tài sản (Tokenization) - Giải pháp khơi thông vốn cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Vì sao cần phát triển mã hóa tài sản ở Việt Nam?

Với vị thế là quốc gia có tỷ lệ người dùng ứng dụng công nghệ blockchain thuộc nhóm cao hàng đầu thế giới, Việt Nam đang hội tụ đầy đủ yếu tố về công nghệ, nguồn nhân lực và thị trường để phát triển lĩnh vực này. Một trong những ứng dụng tiềm năng nhất chính là mã hóa tài sản thực, đặc biệt là bất động sản.

Mã hóa tài sản, hay còn gọi là tokenization, là quá trình chuyển đổi một tài sản hữu hình thành các đơn vị số có thể giao dịch trên nền tảng blockchain. Điều này cho phép các nhà đầu tư tham gia với số vốn nhỏ, đồng thời mở rộng khả năng huy động vốn cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trước khi hình thức tokenization được quan tâm rộng rãi, Việt Nam đã từng chứng kiến nhiều mô hình chia nhỏ bất động sản không thành công. Những dự án kêu gọi hàng trăm người cùng đầu tư vào một mảnh đất hoặc căn hộ, nhưng lại thiếu khung pháp lý rõ ràng và cơ chế xử lý tranh chấp. Các vấn đề phát sinh từ quyền sở hữu, thanh khoản kém, và rủi ro pháp lý khiến mô hình này gặp thất bại và dần bị bỏ ngỏ.

Những vấn đề trên là lý do vì sao tokenization tài sản cần được nhìn nhận như một bước phát triển tiếp theo, nhưng phải đi kèm với những giải pháp căn cơ hơn về cơ chế vận hành và luật pháp.

Mã hóa (tokenization) bất động sản – hướng đi mới dưới khung pháp lý thử nghiệm

Khác với các mô hình chia nhỏ truyền thống, tokenization bất động sản đem đến một hệ thống giao dịch rõ ràng, minh bạch và có thể kiểm toán. Trên nền tảng công nghệ blockchain, mỗi tokenization đại diện cho một phần quyền sở hữu của tài sản, có thể được mua bán, chuyển nhượng một cách nhanh chóng và ghi nhận trên hệ thống phân tán. Quan trọng hơn, việc tokenization không chỉ giúp nhà đầu tư nhỏ lẻ tiếp cận bất động sản, mà còn tạo thêm kênh huy động vốn bền vững cho doanh nghiệp.

Tại sự kiện Blockstar - HCMC Meetup vừa diễn ra tại Thành phố Hồ Chí Minh tối ngày 18.4, do IDGX, SSI Digital (SSID), BITGP phối hợp cùng Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HIDS) tổ chức, Ông Mai Huy Tuần, Tổng Giám đốc SSI Digital (SSID), cho rằng: “Dù là ngoài đời hay trong thế giới số, nhà đầu tư đều quan tâm đến lợi nhuận. Khi người ta mua một tokenization tài sản, điều họ quan tâm là giá trị có thể tăng lên bao nhiêu. Nếu có một cơ chế minh bạch, chủ đầu tư uy tín và dòng tiền rõ ràng, thì khả năng thu hút dòng vốn là rất lớn.”

Sự kiện Blockstar - HCMC Meetup tập trung vào thảo luận ứng dụng blockchain, Web3 và giải pháp mã hóa tài sản nhằm góp phần thúc đẩy TP.HCM trở thành trung tâm tài chính quốc tế.

Theo ông Tuần, một trong những yếu tố quan trọng để đảm bảo tính khả thi là phải có sự tham gia của các tổ chức tài chính có năng lực định giá và kiểm toán. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cần đóng vai trò trung tâm trong việc vận hành dự án, quản lý tài sản, đảm bảo dòng tiền và chia sẻ lợi nhuận cho nhà đầu tư một cách công khai, rõ ràng.

CEO của SSID cũng nhấn mạnh rằng khung pháp lý phải được xây dựng để hỗ trợ thử nghiệm các mô hình này. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hồ Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Chứng khoán APG và PVC Land, cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhà nước đóng vai trò bảo chứng cho các đơn vị phát hành tài sản mã hóa.

Theo ông Hưng: “Chỉ khi được cấp phép, các chứng chỉ tài sản số mới có giá trị thực sự. Nếu không, rất dễ xảy ra tình trạng các doanh nghiệp phát hành tự do, gây rủi ro cho nhà đầu tư.” Ông cũng cho rằng tokenization là bước đi tiềm năng để xử lý bài toán thanh khoản và tiếp cận vốn trong ngành bất động sản hiện nay.

Ở góc nhìn doanh nghiệp bất động sản, ông Đỗ Duy Kiên, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hoàng Quân, chỉ ra rằng rào cản lớn nhất nằm ở tính pháp lý của quyền sở hữu. “Nếu 100 người cùng sở hữu một tài sản thông qua tokenization, thì việc ra quyết định bán, sử dụng hoặc định đoạt tài sản đó là vô cùng phức tạp,” ông Kiên nhận định. Tuy nhiên, ông cũng khẳng định, Việt Nam có một cộng đồng người sử dụng blockchain rất lớn, tạo nền tảng thị trường thuận lợi nếu có hành lang pháp lý phù hợp.

Trong chiến lược phát triển Thành phố Hồ Chí Minh thành trung tâm tài chính quốc tế, một trong những điểm nhấn chính là xây dựng sandbox – cơ chế thử nghiệm có kiểm soát cho các mô hình mới như tokenization tài sản. Cơ chế sandbox cho phép doanh nghiệp triển khai thử các mô hình sáng tạo trong không gian được quản lý đặc biệt, vừa bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, vừa giúp cơ quan chức năng đánh giá và điều chỉnh chính sách phù hợp. Đây chính là nền tảng pháp lý quan trọng để đưa tokenization bất động sản đi từ lý thuyết vào thực tiễn.

Triển vọng huy động vốn quốc tế thông qua mã hóa tài sản

Với một khung pháp lý thử nghiệm hợp lý, các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể tận dụng tokenization như một công cụ đột phá để huy động vốn. Trong phiên thảo luận tại sự kiện Blockstar - HCMC Meetup, các chuyên gia đều nhất trí rằng thị trường bất động sản Việt Nam có thể thu hút hàng trăm triệu đô la Mỹ trong vòng vài năm nếu cơ chế này được triển khai hiệu quả. Hàng trăm triệu USD là một con số khiêm tốn và một diễn giả đưa ra mốc 10 tỷ USD dựa trên sự so sánh với giá trị tài sản số mà người dân Việt Nam đang nắm giữ một cách chưa chính thức hiện nay.

Nói về triển vọng, ông Mai Huy Tuần nêu quan điểm, thay vì cần vốn vài tỷ đồng như trước đây, nhà đầu tư chỉ cần 10-20 triệu đồng là có thể mua một phần nhỏ của tòa nhà thông qua tokenization. Ví dụ, một tòa nhà 27 tầng có thể được chia thành 27.000 tokenization. Doanh nghiệp đóng vai trò vận hành, khai thác, chia lợi nhuận như chia cổ tức, tạo ra một thị trường bất động sản sôi động 24/7 và minh bạch hơn.

Ông Mai Huy Tuần – TGĐ SSID chia sẻ tại sự kiện

Hơn nữa, các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Novaland hay các doanh nghiệp có tài sản vững mạnh hoàn toàn có thể tận dụng mô hình này để kêu gọi nguồn vốn quốc tế. Khi cơ chế định danh điện tử (eKYC), lưu ký tài sản số và kiểm toán minh bạch được hoàn thiện, tokenization sẽ trở thành một cấu phần hợp pháp trong hoạt động phát hành và giao dịch tài sản tại Việt Nam.

Một điểm đáng lưu ý là dòng tiền từ cộng đồng tiền mã hóa và nhà đầu tư cá nhân trong nước hiện nay vẫn còn rất lớn và chưa được dẫn hướng vào hệ thống tài chính chính thức. Với khoảng 20 triệu tài khoản tiền mã hóa đang hoạt động, việc tạo ra các sản phẩm đầu tư được pháp luật thừa nhận có thể mở khóa một dòng vốn nội địa rất tiềm năng, bên cạnh các khoản đầu tư từ nước ngoài.

Trong ba năm tới, nếu được triển khai đúng hướng và có sự đồng hành từ nhà nước, mô hình tokenization có thể mang về hàng tỷ USD vốn hóa cho thị trường tài sản số Việt Nam. Không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn mới, mô hình này còn đưa Việt Nam tiến một bước dài trên hành trình trở thành trung tâm tài chính công nghệ của khu vực.

Tựu chung lại, tokenization tài sản là một lời giải nhiều triển vọng cho bài toán vốn của doanh nghiệp Việt, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Nhưng để tận dụng được cơ hội này, cần có sự chuẩn bị bài bản về thể chế, công nghệ và năng lực quản trị. Nếu làm tốt, đây sẽ không chỉ là giải pháp ngắn hạn mà còn là chiến lược dài hạn để nâng tầm thị trường vốn trong nước và khẳng định vị thế mới của Việt Nam trên bản đồ tài chính toàn cầu.