Người bán nhà bỏ đi đã lâu, người mua tự làm thủ tục sang tên được không?

Bên bán cũng đưa cho nhà tôi sổ đỏ rồi, họ nói đi thăm gia đình ở nước ngoài về sẽ làm thủ tục sang tên. Nhưng họ đi đến nay vẫn chưa về, gia đình tôi không có cách nào để liên lạc với họ. Vậy gia đình tôi có thể tự làm thủ tục sang tên không? Bạn đọc Minh Huy hỏi.

Luật sư Mai Trần (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

Với thông tin mà anh cung cấp, tôi sẽ phân tích và trả lời dưới góc độ pháp lý như sau:

Về hiệu lực của giấy tờ mua bán đất viết tay năm 2007:

Cha mẹ của anh mua căn nhà bằng giấy tờ mua bán đất được viết tay vào năm 2007, đây là thời điểm Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 còn hiệu lực. Theo khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 và khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi:

Luật sư Mai Trần

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực; Được đăng ký chuyển nhượng tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Do đó giấy tờ mua bán đất viết tay của ba mẹ anh không đáp ứng điều kiện về hình thức, nên không có giá trị pháp lý để làm căn cứ sang tên trực tiếp.

Tuy nhiên theo thực tiễn xét xử và đặc biệt là Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 7-9-2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14-10-2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao có ghi nhận: "... Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110 triệu đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…"

Trong trường hợp này, ba mẹ anh đã thanh toán gần hết số tiền mua nhà đất và bên bán đã giao sổ đỏ, bàn giao nhà cho ba mẹ anh tức là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch này vẫn có thể được công nhận hiệu lực.

Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024

Tại khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 có quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, và đất đó không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật".

Như vậy nếu ba mẹ anh đang sử dụng nhà, đất ổn định, ngay tình, không có tranh chấp và có giấy tờ mua bán đất viết tay cùng sổ đỏ bản gốc thì có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Hướng xử lý

Hiện nay gia đình anh không thể tự mình làm thủ tục sang tên do thủ tục đăng ký biến động (chuyển quyền sử dụng đất) vẫn bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký của bên bán được công chứng hoặc chứng thực.

Khi bên bán đang ở nước ngoài và không thể liên hệ, gia đình anh có thể xử lý như sau:

(i) Khởi kiện yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giấy tờ mua bán nhà đất ngày 1-9-2007 căn cứ theo khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

(ii) Đề nghị ủy ban nhân dân cấp xã/phường xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp để nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn

Đăng ký Tuổi Trẻ Sao TẠI ĐÂY

Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân - gia đình, kinh doanh - thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế..., chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Bạn đọc vui lòng gửi câu hỏi (gõ bằng tiếng Việt có dấu, font chữ UNICODE) về Tuổi Trẻ Sao qua địa chỉ [email protected].